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住建部连发房价预警 专家:买房投资潜在升值空间不大

2019-05-22 | 人围观 | 评论:

信息时报讯(记者 罗莎琳)住房和城乡建设部继4月19日对6个城市进行预警提示后,5月18日又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁等4个城市进行了预警提示。有业内人士指出,4月被住建部预警的6个城市并未公开名单,而5月的预警则直接点名,体现了中央对于高房价继续管控的导向,调控之意明显。此外,今年一季度以来,市场各种房市“小阳春”论调再度兴起,买家该何去何从?专家建议,购房者仍需保持理性,冷眼看待。如果是出于改善型居住的刚需角度可以入手,但是,投资物业价格仍处高位,潜在升值的空间已非常有限。

四城市楼价近期预警

国家统计局5月16日发布的2019年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,4月有67个城市新建商品住宅价格环比上涨,3月为65个城市。调查预警的几个城市近期楼市走势。随后5月18日,住建部对全国房价上涨过快的四个城市进行了预警,包括佛山、苏州、大连和南宁,这是继4月19日对6个城市进行预警提示后的又一次“敲警钟”。业内人士表示,近3个月部分城市新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大。类似预警,体现了中央对于高房价继续管控的导向,是“房住不炒”政策思路的体现,也有助于后续各地房价稳定政策的出台。

国家统计局数据显示,2019年4月份,大连新房房价环比上涨0.7%,同比上涨13.2%。二手房环比上涨0.8%,同比上涨9.1%;南宁新房房价上涨0.9%,同比上涨11.5%。二手房环比上涨1.4%,同比上涨11.7%。虽然苏州和佛山不在70城房价统计名单中,但无论是近期苏州土地市场的持续火热,还是佛山新房成交价的连续多个月上涨,均印证了这两个城市房地产市场的高温不退态势。根据易居研究院统计的数据显示,佛山今年3月份全市房价为13025元/平方米,相比去年水平有较为明显的同比上涨,上涨幅度为18%。而克而瑞数据显示,4月份苏州商品住宅成交114.8万平方米,环比增长53%,同比增长高达80%;成交均价21742元/平方米,环比上涨6%,同比上涨11.6%。苏州近期出台了两次政策收紧内容,尤其是针对苏州园区等进行了管控。

未来继续因城施策稳房价

今年中共中央政治局会议44字定调房地产市场,重申“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。业内人士认为,当前政策调控的核心,便是调控过程中一直在重点强调的“稳地价、稳房价、稳预期”。

同策研究院总监张宏伟分析认为,从稳地价的角度来说,稳地价的目的还是维持财政收入,从而稳定经济增长。一二线城市“稳地价”的核心是避免土地价格过快上涨、推升房价。而三四线城市则相反,核心是避免土地价格下跌、引发房价下跌。稳房价也是如此。而从“稳预期”的角度来说,政策调控既要稳定楼市既不允许大涨、也不允许大跌的预期,也要避免预期改变引发的市场剧烈波动、造成宏观经济波动。

伴随着“稳地价、稳房价、稳预期”的系列举措和政策补丁,“一城一策,因城施策”的方法也是在今年“两会”政府工作报告中被重点提出的。业内人士认为,“落实城市主体责任”,楼市调控权力下放到城市,因城施策,调控政策分为18项必选+25项可选政策。后续因城施策会试点22城市,地方根据市场特征将有更多自主权。

房企:加快推货,价格不敢涨

应对市场及政策的变化,多数房企都是随行就市的态度。广州某大房企表示,在目前的政策调控下以“稳”为主,楼市过热将引发调控收紧,既不允许大涨也不允许大跌,同时,备案指导价格仍将存在。所以下半年推货也将采取积极稳健的策略。此外,有房企表示,虽然目前企业融资拿地的步伐没有方漫,但是企业的资金面依然紧张,为保持规模与利润的平衡,房企也会加快推盘节奏与力度。但是价格则会“保持平稳”。

邓浩志表示,目前全国楼市继续分化,未来一二线城市会延续当前的复苏态势,广州楼市也在分城施策、放松入户、房贷降低、大湾区规划等众多利好之下继续保持一定的热度。由于广州住房今年新增供应较前几年有所减少,所以今年一手住房会有一点供不应求的情况出现,所以房价也会有一定压力。

在现如今的市场环境下,许多中大型品牌房企依然有冲规模诉求。例如在长三角及珠三角土拍回暖中,同策研究院预计中大型房企将通过牺牲当期利润率的方式拿地。而小型房企因本身发展策略差异,当前拿地策略出现差异,部分房企因资金流紧张,拿地偏谨慎。以S企业为例,其2019年1季度未拿地,但是2018年刚上市的H企业便拿地十分积极,仍有扩张诉求!

购房建议:房价上涨空间有限投资需谨慎

近期,市场各种房市“小阳春”论调再度兴起。不少买家担心现在不买以后都买不起了。对于买房者,有专家建议,如果是出于改善型居住的刚需角度,可从生活实际所需出发介入房市,选择合适的房子。但对于投资型乃至投机型需求而言,中国房地产市场经历前些年的持续暴涨后,价格仍处高位,潜在升值的空间已非常有限。

地产专家邓浩志表示,建议刚需购房者还是抓紧购房,毕竟大湾区规划会对广州形成长期的利好,预计广州的常住人口,户籍人口未来15年会在目前的基础上有较大的增长,而广州虽然在一线城市中土地供应量最多,但按官方公布的长远规划,2020年之后,广州也将逐步减少城市建设用地的供应。而对于投资客来说,则需要综合考虑,因为短期看一线城市部分区域的确有价格偏高,在广州,比如某些不限购的原郊,个别刚需楼盘单价超过了3万,存在一定透支未来的情况。

在如今的市场环境与政策环境下,作为一个普通城市家庭需要几个荷包才能负担得起一套房子呢?张宏伟给记者算了一笔账,假设居民收入均等于该城市城镇人均可支配收入(2018年数据),个人月收入的70%用于支付每月按揭,住宅贷款年利率5%,分30年按揭还款,首付款为家庭自有资金的情况下。每月支出额与可负担的贷款额比例为1:186.3。也即是居民能负担起1万元每月的月供,则可承担186.3万元总贷款额,按照贷款/首付比例7:3可倒推出总房价上限为266.14万元。计算结果显示,北京、上海、深圳三座城市成交新房套均总价远超出普通居民收入可负担范围,宁波、苏州、南京、杭州、福州等城市需4人还房贷方可支撑起城市新房还贷需求。而像济南、大连、温州、广州、重庆、东莞与合肥的房价需要三个人还房贷。

为此,张宏伟认为,目前核心一二线城市居民购买力也会成为限制楼市持续回暖的原因之一。城市居民不必太担心后续房价上涨过快而导致的负担不起啦!对于一般城市家庭来说,根据现有市场价格,酌情选择家庭可承担的宜居城市再行买房会较为妥当。

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